Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi ważny element w ochronie praw właścicieli oraz innych osób dysponujących tytułem prawnym do danej nieruchomości. Coraz częściej spotykamy się z sytuacjami, w których ktoś nielegalnie użytkuje lokal mieszkalny, grunt lub budynek, nie mając ku temu żadnego ważnego tytułu prawnego albo przekraczając zakres dotychczasowych uprawnień. Nic więc dziwnego, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości wywołuje wiele pytań dotyczących tego, kiedy i na jakich zasadach można dochodzić swoich praw. Już na wstępie warto zaznaczyć, że sytuacje te nie ograniczają się wyłącznie do lokali mieszkalnych czy gruntów rolnych, lecz mogą także dotyczyć obiektów handlowych, magazynowych czy biurowych. Istotne jest, aby możliwie precyzyjnie ustalić podstawę prawną dochodzonego roszczenia, okres bezumownego korzystania, a przede wszystkim – właściwą metodę obliczenia należnej kwoty. Jak zatem poprawnie ustalić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jak je skutecznie wyegzekwować i o czym należy pamiętać przed złożeniem pozwu w sądzie? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w dalszej części niniejszego wpisu.
Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości
Najprostsza definicja wskazuje, że bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce wówczas, gdy dotychczasowy użytkownik nie opuści danego lokalu lub gruntu po wygaśnięciu bądź rozwiązaniu umowy najmu albo dzierżawy. Takie korzystanie może wynikać również z sytuacji, w której w ogóle nie została zawarta żadna umowa regulująca zasady użytkowania nieruchomości, mimo że właściciel albo osoba dysponująca tytułem prawnym nie wyraża zgody na dalsze przebywanie na terenie lub w lokalu. W praktyce dochodzi również do bezumownego korzystania, jeśli pierwotne uprawnienie istniało, ale zostało znacznie przekroczone. Może chodzić choćby o korzystanie z pomieszczeń, które nie były objęte najmem lub użyczeniem, a zostały zajęte przez najemcę wbrew warunkom umowy.
Właśnie w takich okolicznościach pojawia się pytanie, czy należy się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości i jaka powinna być jego wysokość. Liczy się czas trwania takiej sytuacji, zakres zajęcia lub eksploatacji oraz aktualna, rynkowa wartość danego obiektu. Jeśli doszło do wykorzystywania lokalu w sposób odpowiadający zwykłemu najmu komercyjnemu, wówczas wysokość hipotetycznego czynszu może stanowić podstawę obliczeń.
Kiedy przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje przede wszystkim właścicielowi, współwłaścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, którego prawa do nieruchomości są w jakikolwiek sposób naruszone. Kodeks cywilny wskazuje w szczególności na ochronę własności, ale również na zasady bezpodstawnego wzbogacenia się, ponieważ użytkowanie lokalu bez tytułu prawnego może prowadzić do sytuacji, w której osoba zajmująca nieruchomość odnosi korzyść kosztem właściciela. Istotne jest wykazanie, że nie istnieje ważna umowa ani żaden akt prawny, który uprawniałby tę osobę do dalszego zajmowania lokalu czy gruntu.
W ramach prawidłowego sformułowania żądania o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy wykazać przede wszystkim, że doszło do naruszenia praw uprawnionego (czyli właściciela lub innej uprawnionej osoby), a następnie określić, jak długo trwał stan bezumownego zajmowania. Im dłuższy okres i im bardziej intensywne było korzystanie z nieruchomości, tym wyższa może być kwota dochodzona tytułem odszkodowania. Należy przy tym pamiętać, że w pewnych sytuacjach zasadne będzie także żądanie zapłaty wynagrodzenia za zużyte media, jeśli korzystanie z nieruchomości obejmowało zużycie wody, energii elektrycznej czy gazu.
Jak oblicza się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Podstawą ustalenia kwoty należnego roszczenia jest przede wszystkim analiza wartości rynkowej, jaką można by było uzyskać, gdyby strony zawarły umowę najmu lub dzierżawy na czas, w którym faktycznie doszło do bezumownego zajmowania. Jeśli zatem rynkowa stawka najmu lokalu mieszkalnego w danej okolicy wynosi określoną kwotę miesięcznie, to w sytuacji bezumownego korzystania w podobnych warunkach właśnie ta stawka może posłużyć za kryterium wyliczenia należnego świadczenia. Podobnie ma się sprawa w przypadku gruntów rolnych czy obiektów magazynowych, choć w praktyce należy uwzględnić specyfikę konkretnego przeznaczenia nieruchomości.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno uwzględniać cały okres, w którym lokator lub użytkownik faktycznie czerpał korzyści ze swojej obecności na terenie danej nieruchomości. W niektórych sytuacjach konieczne jest również skalkulowanie dodatkowych strat właściciela. Jeśli bowiem w tym samym czasie nie mógł on korzystać z lokalu bądź wynająć go innej osobie, należy wyraźnie wziąć to pod uwagę przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Z kolei kiedy budynek wymagał kosztownych napraw z uwagi na niewłaściwe użytkowanie, można rozważyć dochodzenie roszczeń za szkody związane ze zniszczeniem mienia, jednakże takie żądania uzupełniające wymagają odrębnego uzasadnienia i wyjaśnienia przed sądem.
Jak dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Pierwszym krokiem, zanim sprawa trafi do sądu, często jest wezwanie osoby korzystającej z nieruchomości do zaprzestania takiego działania i opuszczenia lokalu, a także do uregulowania powstałych zaległości tytułem bezumownego użytkowania. Bywa, że adresat wezwania podejmuje negocjacje lub nawet dobrowolnie spełnia roszczenie, aby uniknąć dodatkowych kosztów i długotrwałego sporu sądowego. Jeżeli jednak nie ma woli porozumienia, właściciel lub inna uprawniona osoba może wnieść pozew, żądając ustalenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości wraz z zasądzeniem tej kwoty na swoją rzecz.
Istotne znaczenie ma właściwe przygotowanie pozwu. Konieczne jest wykazanie swojego prawa do lokalu lub gruntu, staranne ustalenie okresu, w którym dochodziło do nielegalnego użytkowania, a także wycena wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jeśli dysponujemy dokumentacją potwierdzającą stawki czynszu na rynku lokalnym albo mamy profesjonalną opinię rzeczoznawcy, znacznie łatwiej będzie przekonać sąd o zasadności i wysokości naszego roszczenia. W toku postępowania sąd może zasądzić kwotę odszkodowania w całości lub częściowo ją zmniejszyć, jeśli stwierdzi, że nie została dostatecznie udowodniona.
Zwrócenie się o pomoc do doświadczonego prawnika może okazać się korzystne, zwłaszcza gdy zachodzi potrzeba precyzyjnego wyliczenia kwoty roszczenia i profesjonalnego zaprezentowania dowodów przed sądem. W trakcie postępowania należy mieć na uwadze, że dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości często łączy się z żądaniem wydania nieruchomości przez nieuczciwego posiadacza. Po uzyskaniu korzystnego wyroku możliwe jest wszczęcie egzekucji, aby doprowadzić do faktycznego opuszczenia lokalu albo gruntu i zrekompensowania strat poniesionych przez właściciela.
Podsumowanie
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi kluczowy instrument ochrony praw osób uprawnionych do lokalu, gruntu lub innego obiektu. Właściwe oszacowanie kwoty, która należy się z tego tytułu, wymaga uwzględnienia wartości rynkowych oraz charakteru i przeznaczenia konkretnej nieruchomości. Nie mniej istotne jest wykazanie, że dana osoba faktycznie korzystała z lokalu lub gruntu bez podstawy prawnej bądź znacząco przekroczyła zakres wynikający z dotychczasowego tytułu. Dochodzenie roszczeń sądowych pozwala uzyskać zasądzenie należności, jednak przed skierowaniem sprawy do sądu warto rozważyć próbę polubownego rozstrzygnięcia sporu. Właściciel czy użytkownik wieczysty powinien też pamiętać o udokumentowaniu nie tylko posiadanych praw do nieruchomości, ale również wysokości szkody, jaką ponosi przez cały okres bezumownego zajmowania. Właściwe przygotowanie pozwu, wsparcie profesjonalnego pełnomocnika i kompletna dokumentacja to najważniejsze czynniki wpływające na pomyślne zakończenie postępowania. Nie wolno zapominać, że w pewnych przypadkach roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości może się przedawnić, co dodatkowo motywuje do możliwie szybkiego podjęcia działań prawnych.
Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.
POTRZEBUJESZ POMOCY PRAWNEJ?
Skontaktuj się z nami. Specjalizujemy się w świadczeniu usług prawnych na rzecz przedsiębiorców. Znajdziemy dla Ciebie optymalne rozwiązanie.