Czy można zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? Takie pytanie zwykle zadają osoby, które z różnych powodów obawiają się, że do zawarcia umowy przyrzeczonej może nie dojść. Z naszego doświadczenia wynika, że najczęstszym powodem obaw w tym zakresie są problemy z otrzymaniem na czas finansowania. Proces uzyskiwania kredytu może się wydłużyć, a wówczas powstaje ryzyko, iż w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – co wiąże się rzecz jasna z różnymi sankcjami. Czy w takiej sytuacji zawarcie aneksu do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne? Czy strony umowy przedwstępnej mogą wydłużyć termin na zawarcie umowy przyrzeczonej – nawet wówczas, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego? Na te i inne pytania znajdziecie Państwo odpowiedzi w niniejszym wpisie blogowym.
Kilka słów o umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Stosownie natomiast do art. 389 § 2 k.c. jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inna termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest powszechnie wykorzystywana w obrocie. Kupujący najczęściej nie dysponują takim kapitałem, który pozwoliłby im na zakup nieruchomości bezpośrednio.
Zawarcie umowy przedwstępnej pozwala na swoiste zarezerwowanie nieruchomości (jest to szczególnie istotne wówczas, gdy nieruchomość jest atrakcyjna) do momentu uzyskania kredytu bankowego i zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawiera wiele elementów, ale z punktu widzenia stron tej umowy najważniejsze są dwa aspekty, a mianowicie kwota, którą kupujący jest zobowiązany uiścić w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i termin, w którym umowa przyrzeczona zostanie zawarta.
Praktyka obrotu gospodarczego pokazuje, że najczęściej kupujący wpłacają 10 % ceny nieruchomości (w formie zadatku, a nie zaliczki), a pozostałą kwotę kredytują. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby ta kwota była wyższa (zwykle zostanie zaliczona na poczet wkładu własnego). Taki proces zakupu nieruchomości wiąże się z pewnym ryzykiem, ale w zasadzie trudno o lepsze alternatywy w tym zakresie.
Zwyczajowo przyjmuje się, że termin na zawarcie umowy przyrzeczonej wynosi od 2 do 3 miesięcy. Wynika to z faktu, że kupujący musi zgromadzić szereg niezbędnych dokumentów i uzyskać pozytywną decyzję kredytową. Banki mają co do zasady 21 dni na wydanie decyzji kredytowej – od momentu złożenia kompletnej dokumentacji.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w formie aktu notarialnego, ale nie musi. Rzeczona forma prawna gwarantuje jednak silniejszą ochronę.
Chodzi tutaj o uprawnienie wynikające z art. 390 § 2 k.c., a mianowicie, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy w takich okolicznościach można zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, aby nie narazić się na negatywne skutki prawne wynikające z uchybienia terminowi zawarcia umowy przyrzeczonej?
Czy można zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
Tak, można zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w którym wydłuży się termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Należy jednak pamiętać o tym, że sprzedający musi wyrazić na to zgodę. Nie istnieją żadne środki prawne, które mogłyby przymusić go do zawarcia rzeczonego kontraktu.
Nie oznacza to jednak, że jesteście Państwo na straconej pozycji. Antycypowanie negatywnego wyniku negocjacji przed ich rozpoczęciem nie będzie prowadziło do pozytywnych skutków. Spróbujcie Państwo nawiązać kontakt ze sprzedającym i przedstawcie mu swoją sytuację i propozycję nowego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedającemu zależy też przecież na sprzedaży nieruchomości, a brak zawarcia umowy przyrzeczonej tylko wydłuży ten proces.
Można zatem zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, ale będzie zależało to od dobrej woli sprzedającego. Rekomendujemy zatem, aby od samego początku zakupu nieruchomości utrzymywać dobre relacje ze sprzedającym. Pomoże to Państwu w przyszłości – chociażby w przypadku zawarcia takiego aneksu.
Pamiętaj o formie aneksu do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, to również aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinien zostać zawarty z dochowaniem tej formy. W przeciwnym razie aneks nie wywoła skutków prawnych i będzie po prostu nieważny.
Powyższe wygeneruje konieczność poniesienia dodatkowych kosztów notarialnych, ale będą one nieporównywalnie niższe niż te, które byście musieli Państwo ponieść, gdyby sprzedający skorzystał ze swoich uprawnień na wypadek nie zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie.
Aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – skutki uchybienia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej
Pytania o aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie pojawiają się bez przyczyny. Kupujący są świadomi, że problemy z uzyskaniem kredytu mogą skutkować przepadkiem zadatku. Jest to sytuacja, której każdy chce rzecz jasna uniknąć.
W praktyce niezwykle rzadko zdarza się, że kupujący nieruchomość wpłaca określoną kwotę tytułem zaliczki. Konstrukcja zadatku lepiej bowiem „motywuje” strony do wywiązania się ze swojego zobowiązania, ponieważ przewiduje negatywne skutki prawne dla strony, która nie wykonuje swoich obowiązków.
Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W razie wykonania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Istnieje zatem ryzyko, iż w razie kłopotów z uzyskaniem finansowania na czas, nie będziecie Państwo w stanie zawrzeć umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Wówczas sprzedający będzie mógł od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.
Zadbaj o wystarczająco długi termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, ale lepiej zapobiegać powstawaniu problemów prawnych. Na etapie negocjacji zadbajcie Państwo o to, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości był wystarczająco długi. Zwykle termin taki wynosi około 3 miesięcy i powinien być wystarczający na załatwienie wszystkich formalności kredytowych.
Zanim jednak w ogóle zawrzecie Państwo umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości – proponujemy skontaktować się z pośrednikiem finansowym, który oceni Waszą zdolność kredytową. Jeżeli zdolność będzie wystarczająca – wówczas proponujemy zawierać umowę przedwstępną.
Po zawarciu umowy przedwstępnej nie zwlekajcie i podejmujcie niezbędne działania zmierzające do uzyskania stosownych dokumentów. Czas ich uzyskania może się wydłużyć, a to tylko wprowadzi niepotrzebne zamieszanie.
Podsumowanie
Można zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w którym wydłuży się termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, ale zależy to tylko i wyłącznie od dobrej woli sprzedającego. W celu uniknięcia tego rodzaju sytuacji rekomendujemy, aby zadbać we właściwy sposób o wszystkie formalności (np. poprzez zweryfikowanie zdolności kredytowej przed zawarciem umowy przedwstępnej) i ustalić odpowiednio długi termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie bez znaczenia pozostaje również aspekt ludzki, a mianowicie utrzymywanie dobrych relacji ze sprzedającym.
Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.
POTRZEBUJESZ POMOCY PRAWNEJ?
Skontaktuj się z nami. Specjalizujemy się w świadczeniu usług prawnych na rzecz przedsiębiorców. Znajdziemy dla Ciebie optymalne rozwiązanie.