Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna

Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna – dlaczego są wykorzystywane w obrocie?

Nie jest tajemnicą, że zakup mieszkania – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, wiąże się z koniecznością przezwyciężania szeregu wyzwań. Niekiedy nieruchomości cieszą się tak dużym zainteresowaniem, że potencjalni kupujący nie mogą pozwolić sobie na bierną postawę i muszą w jakiś sposób „związać” sprzedawcę – uniemożliwiając mu tym samym sprzedaż nieruchomości innej osobie. Zanim jednak do tego dojdzie, warto znać różnice między umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna, bowiem są to konstrukcje prawne, które znajdą zastosowanie w takiej sytuacji.

Zawieranie tych umów bez świadomości skutków, które wywołują, jest ryzykowne. Możecie bowiem Państwo nie osiągnąć wcześniej zamierzonego celu – lub co gorsza – doznać znaczących strat finansowych. Przy transakcji opiewającej na kilkaset tysięcy złotych rekomendujemy, aby w razie wątpliwości natury prawnej – skonsultować swoją sprawę z prawnikiem, który zajmuje się sprawami z zakresu szeroko rozumianego prawa nieruchomości.

Wyżej wskazane umowy – w największym możliwym skrócie – stanowią przejaw woli kupującego w zakresie nabycia nieruchomości – przy czym same nie powodują jeszcze przeniesienia jej własności. Są one w istocie od siebie niezależne i mogą wystąpić jednocześnie w całym „procesie sprzedaży” – zaczynając od umowy rezerwacyjnej, przechodząc przez umowę przedwstępną, a kończąc na zawarciu umowy przyrzeczonej. Wcale tak jednak nie musi być – równie dobrze proces sprzedaży może ograniczać się jedynie do dwóch ostatnich lub umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej.

Nabywanie nieruchomości na rynku wtórnym różni się od ich zakupu na rynku pierwotnym od dewelopera. W konsekwencji w różny sposób wykorzystywane są umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna. W dalszej części wpisu zdefiniujemy poszczególne umowy, aby następnie zobrazować Państwu podstawowe różnice i sposoby wykorzystania tych umów.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna zalicza się do katalogu tzw. umów nienazwanych. Oznacza to, że nie znajdziecie Państwo w Kodeksie cywilnym (dalej jako: „k.c.”), ani w innych aktach prawnych, przepisów, które regulowałby taki kontrakt.

Nie oznacza to jednak, że umowy rezerwacyjne nieruchomości nie mogą być zawierane. Zgodnie bowiem z treścią art. 353 (1) k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (zasada swobody umów).

Umowa rezerwacyjna nieruchomości jest zatem dopuszczalna przez prawo i jest powszechnie wykorzystywana w obrocie gospodarczym (na rynku pierwotnym i wtórnym).

Istota umowy rezerwacyjnej jest prosta – w wyniku jej zawarcia sprzedający zobowiązuje się do zaniechania sprzedaży nieruchomości na rzecz innej osoby przez określony czas – najczęściej do momentu, gdy kupujący będzie gotowy do zawarcia umowy przedwstępnej lub właściwej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Kupujący natomiast deklaruje, że jest zainteresowany zakupem nieruchomości będącej przedmiotem umowy rezerwacyjnej.

Kupujący będzie zobowiązany do wpłaty określonej sumy pieniędzy (co do zasady sprzedawcy oczekują takiej wpłaty, chociaż nie jest to element konieczny takiej umowy) – tytułem potwierdzenia jego zaangażowania w przyszłą transakcję. Sama kwota może mieć charakter zwrotny lub bezzwrotny – w zależności od tego co ustalą strony takiej umowy.

Jeżeli zależy Państwu na czasie, a jednocześnie macie świadomość, że dana nieruchomość jest atrakcyjna w oczach innych kupujących – warto zawrzeć taką umowę. Zyskacie cenne tygodnie/miesiące na załatwienie różnego rodzaju formalności, a sam sprzedawca nie będzie mógł w tym czasie sprzedać nieruchomości innej osobie. Jeżeli jednak naruszy postanowienia tej umowy – będzie musiał się liczyć z koniecznością naprawienia wynikłej z tego tytułu szkody – co może go skłonić do zadośćuczynieniu treści kontraktu.

Jak Państwo zobaczą w dalszej części wpisu umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna to dwa zupełnie inne stosunki zobowiązaniowe o czym trzeba wiedzieć decydując się na zakup nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym

Umowa rezerwacyjna jest powszechnie wykorzystywana przez deweloperów na rynku pierwotnym. Po zawarciu takiej umowy deweloper wyłącza daną nieruchomość ze swojej oferty – do momentu podpisania umowy deweloperskiej u notariusza.

Najczęściej opłata wnoszona przez kupującego przepadnie, gdy we wskazanym terminie nie zawrze umowy deweloperskiej. Rekomendujemy Państwu zatem, aby dokładnie przeanalizować treść wszystkich umów (rezerwacyjnej i deweloperskiej). Zdarza się bowiem, że treść tych umów będzie niekorzystna dla kupujących.

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym

Umowa rezerwacji nieruchomości jest również wykorzystywana na rynku wtórnym. W wyniku jej zawarcia sprzedawca zobowiązuje się, że nie będzie w czasie jej obowiązywania poszukiwał innego nabywcy, a potencjalny kupujący deklaruje, że jest zainteresowany nabyciem tej nieruchomości. Najczęściej potencjalny kupujący będzie zobowiązany do dokonania stosownej opłaty, która w razie braku zawarcia umowy przedwstępnej lub umowy przenoszącej własność nieruchomości, będzie stanowić wynagrodzenie sprzedawcy z tego tytułu.

Cel zawarcia umowy rezerwacyjnej na rynku wtórnym będzie podobny jak w przypadku rynku pierwotnego. Potencjalny kupujący zyskuje czas, w którym będzie mógł załatwić różne formalności (sprawdzić zdolność kredytową, uzyskać promesę, zgromadzić część ceny nieruchomości, która będzie uiszczona w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej). W tym czasie nie będzie musiał się jednak martwić, że wybrana nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz innej osoby.

Umowa rezerwacyjna najczęściej będzie poprzedzała zawarcie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna mogą zatem pozostawać w pewnym związku – chociaż zawsze umowa rezerwacyjna będzie poprzedzać zawarcie umowy przedwstępnej – nigdy na odwrót.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, w odróżnieniu od umowy rezerwacyjnej, posiada swoją definicję kodeksową. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.).

Jest to daleko bardziej silne zobowiązanie niż w przypadku umowy rezerwacyjnej. Strony umowy przedwstępnej zobowiązują się, że w określonym terminie zawrą umowę przyrzeczoną (przenoszącą własność nieruchomości).

Kupujący najczęściej będzie zobowiązany do wpłaty 10 % wartości nieruchomości przy zawarciu umowy przedwstępnej (może być to uregulowane odmiennie – ta kwota będzie później zaliczona jako wkład własny w przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem).

Jeżeli z jakiś powodów umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w terminie – strony mogą ponieść negatywne konsekwencje z tego tytułu. Duże znaczenie będzie miał przy tym fakt, czy kwota wpłacona przez kupującego ma charakter zaliczki, czy zadatku (najczęściej jest to zadatek, ponieważ lepiej chroni interesy majątkowe sprzedającego).

Sytuację stron umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – na wypadek ewentualnych problemów,  określa treść art. 390 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

W praktyce najczęściej spotkacie się Państwo z umową przedwstępną z obowiązkiem zapłaty zadatku. Taka umowa nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (będzie ważna), niemniej dochowanie tej formie zwiększa ochronę stron umowy i rekomendujemy, abyście ją zawarli Państwo u notariusza (w szczególności, gdy kupujecie pierwszą nieruchomość).

W konsekwencji powyższego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli jednak zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Podsumowanie

Między umową przedwstępną a umową rezerwacyjna występują znaczące różnice. Ta pierwsza jest zobowiązaniem dalej idącym, którego celem jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa rezerwacyjna z kolei stanowi jedynie deklarację potencjalnego kupującego, że jest zainteresowany nabyciem nieruchomości, a sam sprzedawca zobowiązuje się, że nie będzie poszukiwał w czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej innych nabywców. Obie umowy mogą zostać wykorzystane w procesie nabycia nieruchomości – najlepiej po ich dokładnej analizie.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.