Odmowa odbioru robót budowlanych przez wady

Odmowa odbioru robót budowlanych przez wady – czym w istocie jest umowa o roboty budowlane?

Zanim odpowiemy na pytanie kiedy odmowa odbioru robót budowlanych będzie uzasadniona, to w pierwszym rzędzie wytłumaczymy Państwu podstawowe pojęcia związane z umową o roboty budowlane. Jak się bowiem okaże będą one miały kluczowe znaczenie dla tytułowego zagadnienia.

Jeżeli jesteście Państwo stronami procesu inwestycyjnego, to zapewne doskonale znacie treść art. 647 Kodeksu cywilnego (dalej jako: „k.c.”).

Tytułem przypomnienia przywołamy ten przepis i rozłożymy go na części pierwsze. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Stronami umowy o roboty budowlane jest zatem inwestor oraz wykonawca (niekiedy generalny wykonawca). Po stronie wykonawcy często występują także podwykonawcy. Przedmiotem umowy jest natomiast obiekt.

Aby udzielić poprawnej odpowiedzi na pytanie kiedy odmowa odbioru robót budowlanych przez wady będzie uzasadniona, należy w pierwszym rzędzie sięgnąć do obowiązków stron umowy o roboty budowlane, które wprost wynikają z treści art. 647 k.c.

Podstawowe obowiązki inwestora wynikają z treści umowy. Idąc w ślad za art. 647 k.c. ma on dokonać wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazać teren budowy i dostarczyć projekt, a po wykonaniu odebrać obiekt i zapłacić wynagrodzenie.

Obowiązki inwestora są skorelowane z obowiązkami wykonawcy, który to w szczególności zobowiązuje się do wykonania obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej i do oddania obiektu przewidzianego w umowie.

Na gruncie przepisów wszystko wygląda klarownie, niemniej rzeczywistość pokazuje, że proces realizacji inwestycji może być dość „burzliwy”. Często bowiem zdarza się, że inwestor odmawia odbioru robót budowlanych (w konsekwencji zapłaty wynagrodzenia wykonawcy) z uwagi na wady, którymi obarczony jest obiekt.

Również możemy spotkać się z sytuacją, w której inwestor zwleka z odebraniem robót lub uzależnia ich odebranie od braku jakichkolwiek wad – nawet takich, które mają nieistotny charakter.

W praktyce taka sytuacja może być bardzo kłopotliwa dla wykonawcy, bowiem uderza w fundamenty jego biznesu i płynność finansową. Warto zatem wiedzieć jakie prawa przysługują wykonawcy i co może zrobić, aby pomyślnie rozwiązać problem.

Nie musimy Państwu tłumaczyć, że tego rodzaju sytuacje są doskonałą płaszczyzną do powstawania konfliktów między stronami umowy o roboty budowlane, które często przekształcają się w długoletnie procesy sądowe.

Zanim zatem konflikt nabierze na sile – warto podjąć mądre i przemyślanie działania – tak aby minimalizować negatywne skutki takiego stanu rzeczy.

Kiedy zatem odmowa odbioru robót budowlanych przez wady będzie uzasadniona? Co robić w sytuacji, gdy inwestor nadużywa swojej pozycji kontraktowej? Czy wykonawca jest pozbawiony możliwości skutecznego działania?

Odmowa odbioru robót budowlanych przez wady – kiedy będzie uzasadniona?

Z przywołanego art. 647 k.c. wynika, że odbiór robót budowlanych jest obowiązkiem inwestora. Rzeczony obowiązek nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Oznacza to, że nie w każdej sytuacji inwestor będzie zobowiązany do odbioru obiektu.

Powyższa konstatacja znajduje uzasadnienie w obowiązującej linii orzeczniczej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 marca 2021 roku w sprawie o sygnaturze akt V CSKP 14/21 wskazał, iż „Trzeba przy tym przypomnieć, że zgodnie z art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, natomiast inwestor zobowiązuje się do jego odebrania. Dokonanie odbioru obiektu jako rezultatu robót budowlanych jest zatem obowiązkiem inwestora. Odbiór ten powinien nastąpić niezwłocznie po tym, gdy wykonawca zaofiarował przedmiot umowy o roboty budowlane inwestorowi, chyba że łącząca strony umowa określa termin i sposób dokonania odbioru. Zaofiarowany przez wykonawcę obiekt powinien być wykonany zgodnie z treścią zobowiązania, uwzględniając w pierwszym rzędzie treść umowy, a nadto inne elementy kształtujące treść czynności prawnej (art. 56 k.c.), jak również ogólne kryteria prawidłowego wykonania zobowiązania (art. 354 § 1 k.c.). Inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru obiektu tylko wówczas, gdy jest on dotknięty wadą istotną, tj. taką, która czyni go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem lub prowadzi do wykonania robót w sposób wyraźnie sprzeciwiający się umowie. Jeżeli natomiast wady nie są istotne w powyższym znaczeniu, to inwestor nie może odmówić jego odbioru, natomiast może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi, ewentualnie gwarancji (…) W takiej sytuacji w protokole odbioru robót powinny się znaleźć ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz ujawnionych wad wraz z ustalonymi terminami ich usunięcia albo oświadczenia inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za ujawnione przy odbiorze wady (…) Odbiór obiektu jest jednostronną czynnością zamawiającego (inwestora), stanowiącą pokwitowanie spełnienia świadczenia przez wykonawcę (art. 462 k.c.), uznanie świadczenia wynikającego z umowy za wykonane zgodnie z treścią zobowiązania, co otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia.

Inwestor będzie mógł zatem odmówić odbioru robót budowlanych tylko wówczas, gdy wady obiektu mają charakter istotny, to jest taki, które czynią go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem lub prowadzą do wykonania robót w sposób sprzeczny umowie.

Dobrze charakter wad istotnych został wytłumaczony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 czerwca 2018 roku w sprawie o sygnaturze akt V ACa 1302/17. Sąd Najwyższy wskazał, że „wady istotne to wady, które uniemożliwiają czynienie właściwego użytku z przedmiotu zamówienia, wyłączają normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbierają mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając wartość przedmiotu zamówienia”.

Jeżeli wady mają charakter nieistotny, to inwestor ma obowiązek odebrać roboty budowlane. Powinien wówczas w protokole odbioru zawrzeć ustalenia co do jakości wykonanych robót w tym ewentualny wykaz ujawnionych wad wraz z ustalonymi terminami ich usunięcia albo oświadczenia inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za ujawnione przy odbiorze wady.

Odmowa odbioru robót budowlanych przez wady będzie uzasadniona tylko wówczas, gdy wady mają charakter istotny. W innym wypadku takie działanie będzie sprzeczne z prawem i może narazić inwestora na negatywne konsekwencje prawne.

W praktyce zdarza się również, że w umowie o roboty budowlane znajduje się postanowienie, które uzależnia odbiór robót budowlanych od braku występowania jakichkolwiek wad.  Czy wywrą one pożądane skutki prawne? Okazuje się, że nie.

Zgodzić należy się z Sądem Apelacyjnym w Warszawie, który w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 roku wskazał (sygnatura akt I ACa 253/15), iż „zapis umowy zawartej przez strony, mówiący, iż odbiór prac nastąpi jedynie wówczas, gdy zostanie sporządzony protokół odbioru bezusterkowego, pozostaje w sprzeczności z art. 647 kodeksu cywilnego, statuującym obowiązek inwestora odbioru prac, zatem zapis ten nie może być uznany za wiążący”.

Inwestor nie jest jednak pozbawiony ochrony prawnej. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady projektu na podstawie przepisów o rękojmi. Co więcej w trakcie realizacji inwestycji budowlanej inwestor posiada cały szereg uprawnień dotyczących prawidłowego wykonania prac przez wykonawcę.

No dobrze, ale co może zrobić wykonawca w przypadku, gdy odmowa odbioru robót budowlanych przez wady jest nieuzasadniona?

Co zrobić w sytuacji, gdy inwestor odmawia odbioru robót budowlanych przez wady?

Jeżeli inwestor nie stawia się do odbioru robót budowlanych lub w jakikolwiek inny sposób uniemożliwia tego odbioru, to wykonawca będzie mógł skorzystać z tak zwanego jednostronnego odbioru robót budowlanych. To z kolei otworzy mu drogę do domagania się zapłaty wynagrodzenia – ostatecznie na drodze postępowania sądowego.

Zanim jednak do niego dojdzie, wykonawca powinien wezwać inwestora do odbioru robót budowlanych. Wezwanie powinno zostać sporządzone na piśmie i najlepiej, aby zostało wysłane inwestorowi listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Jednostronny odbiór robót budowlanych nie wynika wprost z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, niemniej jego dopuszczalność została wielokrotnie potwierdzona w orzecznictwie (chociażby w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1998 roku – sygnatura akt II CKN 673/97).

Podsumowanie

Odmowa odbioru robót budowlanych przez wady będzie uzasadniona tylko wówczas, gdy wady mają charakter istotny. W każdym innym przypadku inwestor jest zobowiązany odebrać roboty budowlane i zapłacić umówione wynagrodzenie wykonawcy. Jeżeli jednak inwestor utrudnia odbiór robót budowlanych – chociażby poprzez odmowę podpisania protokołu odbioru – wykonawca będzie mógł dokonać jednostronnego odbioru robót budowlanych. To z kolei otwiera mu drogę do domagania się zapłaty wynagrodzenia – również na drodze postępowania sądowego.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.