Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego a treść umowy

W przypadku najmu lokalu użytkowego strony mają stosunkowo dużą swobodę w określaniu zasad zakończenia współpracy. Umowa może regulować między innymi długość okresu wypowiedzenia, sposób jego obliczania, formę złożenia oświadczenia oraz sytuacje pozwalające na wcześniejsze zakończenie umowy.

Z tego względu nie powinno się rozpoczynać analizy od pytania: „jaki okres wypowiedzenia przewiduje Kodeks cywilny?”, lecz od sprawdzenia, co dokładnie zostało uzgodnione przez strony.

Kodeks cywilny przewiduje, że w przypadku najmu zawartego na czas nieoznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych w umowie, a dopiero w ich braku zastosowanie znajdują terminy ustawowe.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku umowy zawartej na czas określony.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony

Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron.

Jeżeli strony określiły w umowie długość okresu wypowiedzenia, zasadniczo zastosowanie ma właśnie postanowienie umowne. Możliwe jest więc ustalenie przykładowo miesięcznego, trzymiesięcznego albo sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Jeżeli natomiast umowa nie określa terminu wypowiedzenia, należy zastosować przepisy Kodeksu cywilnego.

W odniesieniu do najmu lokalu zawartego na czas nieokreślony, w którym czynsz płatny jest miesięcznie, art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Oznacza to, że przy obliczaniu daty zakończenia najmu znaczenie ma nie tylko długość okresu wypowiedzenia, ale także moment, na który zgodnie z umową albo ustawą wypowiedzenie może wywołać skutek.

Jeżeli czynsz jest płatny w innych odstępach, zastosowanie mogą znaleźć ogólne terminy określone w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Przykładowo przy czynszu płatnym w odstępach dłuższych niż miesiąc ustawa przewiduje wypowiedzenie na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony

Znacznie większej ostrożności wymaga wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony.

Taka umowa z założenia ma obowiązywać do wskazanej w niej daty. Nie oznacza to jednak, że wcześniejsze zakończenie najmu jest zawsze niemożliwe.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli najem został zawarty na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć go w przypadkach określonych w umowie.

Dlatego przy umowie terminowej szczególnie istotne są klauzule wypowiedzenia.

Strony mogą przykładowo przewidzieć możliwość wcześniejszego wypowiedzenia w przypadku utraty określonego zezwolenia, zaprzestania prowadzenia działalności w danej lokalizacji, istotnego naruszania postanowień umowy, zaległości w płatnościach czy wystąpienia innych wskazanych w kontrakcie okoliczności.

Jeżeli jednak umowa została zawarta na czas określony i nie przewidziano w niej możliwości zwykłego wcześniejszego wypowiedzenia, samo to, że jedna ze stron nie chce już kontynuować najmu, co do zasady nie wystarcza do jednostronnego zakończenia umowy.

Należy przy tym odróżnić zwykłe wypowiedzenie przewidziane w umowie od szczególnych sytuacji, w których przepisy prawa pozwalają zakończyć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Kiedy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia?

Prawo do niezwłocznego zakończenia najmu może powstać między innymi wtedy, gdy lokal posiada poważne wady.

Jeżeli wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego w sposób przewidziany w umowie, a wynajmujący – mimo zawiadomienia – nie usunie ich w odpowiednim czasie albo wad nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wynika to z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.

Szczególna regulacja dotyczy wad lokalu zagrażających zdrowiu. Jeżeli są one tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wiedział o tych wadach przy zawieraniu umowy.

W przypadku przedsiębiorców może mieć to znaczenie przykładowo w odniesieniu do lokali wykorzystywanych jako biura, zakłady usługowe czy miejsca pracy pracowników.

Możliwość natychmiastowego wypowiedzenia powinna jednak każdorazowo zostać oceniona na podstawie rzeczywistego charakteru wad i treści zawartej umowy. Sam fakt, że lokal nie odpowiada już oczekiwaniom najemcy, nie oznacza automatycznie istnienia podstawy do wypowiedzenia bez zachowania terminu.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu?

Także wynajmujący może w określonych sytuacjach zakończyć najem lokalu użytkowego bez oczekiwania na upływ standardowego okresu wypowiedzenia.

Jednym z przykładów jest korzystanie z przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem. Jeżeli najemca – pomimo upomnienia – nadal korzysta z lokalu w niedozwolony sposób albo zaniedbuje go do tego stopnia, że lokal jest narażony na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Kodeks cywilny przewiduje również możliwość niezwłocznego wypowiedzenia, gdy najemca lokalu w sposób rażący lub uporczywy narusza obowiązujący porządek albo swoim zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

W praktyce jedną z najczęstszych przyczyn wypowiedzenia pozostają jednak zaległości w zapłacie czynszu.

Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego z powodu zaległości w czynszu

W przypadku lokalu wynajmujący nie powinien automatycznie wypowiadać umowy natychmiast po powstaniu zaległości.

Jeżeli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, art. 687 Kodeksu cywilnego wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia najemcy i udzielenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu.

Dopiero bezskuteczny upływ tego dodatkowego terminu może otworzyć drogę do wypowiedzenia na tej podstawie.

Ma to istotne znaczenie praktyczne. Złożenie wypowiedzenia z pominięciem wymaganej procedury może prowadzić do sporu o jego skuteczność.

Jaką formę powinno mieć wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego?

Przed złożeniem wypowiedzenia należy sprawdzić, jaką formę przewiduje sama umowa.

Kodeks cywilny stanowi, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub sama umowa przewiduje inną formę. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.

W praktyce przy najmie lokalu użytkowego bezpiecznym rozwiązaniem jest przygotowanie wypowiedzenia w formie pisemnej oraz doręczenie go w sposób umożliwiający wykazanie zarówno treści oświadczenia, jak i momentu jego doręczenia.

Szczególną uwagę należy zwrócić na postanowienia umowy określające sposób składania oświadczeń. Strony mogą przykładowo wskazać konkretne adresy do korespondencji albo wymagany sposób doręczania wypowiedzenia.

Kiedy wypowiedzenie najmu jest skuteczne?

Samo sporządzenie albo wysłanie wypowiedzenia nie zawsze oznacza jeszcze, że zostało ono skutecznie złożone drugiej stronie.

Zgodnie z ogólną zasadą Kodeksu cywilnego oświadczenie woli składane innej osobie uważa się za złożone w chwili, gdy dotarło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Moment doręczenia może mieć bezpośredni wpływ na datę zakończenia najmu. Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy umowa przewiduje przykładowo trzymiesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca.

Opóźnienie w skutecznym doręczeniu pisma może w takim przypadku przesunąć datę wygaśnięcia umowy.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego?

Treść wypowiedzenia powinna pozwalać jednoznacznie ustalić, jakiej umowy dotyczy i jaka jest wola strony składającej oświadczenie. W praktyce warto wskazać:

• strony umowy oraz oznaczenie wynajmowanego lokalu;

• datę zawarcia umowy najmu;

• jednoznaczne oświadczenie o jej wypowiedzeniu;

• podstawę wypowiedzenia, jeżeli wynika ona z umowy lub przepisu prawa;

• właściwy okres wypowiedzenia;

• przewidywaną datę zakończenia stosunku najmu;

• sposób i termin zwrotu lokalu, jeżeli kwestia ta wymaga ustalenia;

• podpis osoby uprawnionej do złożenia oświadczenia.

W przypadku spółek należy również upewnić się, że wypowiedzenie podpisuje osoba uprawniona do reprezentowania danego podmiotu.

Najczęstsze błędy przy wypowiedzeniu najmu lokalu użytkowego

Jednym z najpoważniejszych błędów jest potraktowanie umowy zawartej na czas określony tak samo jak umowy bezterminowej. W przypadku najmu terminowego możliwość wcześniejszego wypowiedzenia zależy przede wszystkim od postanowień umowy oraz ewentualnych szczególnych podstaw ustawowych.

Problematyczne bywa także niewłaściwe obliczenie okresu wypowiedzenia. Samo stwierdzenie, że wypowiedzenie jest „trzymiesięczne”, nie zawsze pozwala poprawnie ustalić dzień zakończenia umowy. Znaczenie może mieć również zastrzeżenie, że najem kończy się na koniec określonego miesiąca.

Kolejny błąd to niedochowanie procedury wymaganej przed rozwiązaniem umowy ze skutkiem natychmiastowym. Szczególnie ważnym przykładem są zaległości czynszowe, przy których art. 687 Kodeksu cywilnego przewiduje obowiązek wcześniejszego pisemnego uprzedzenia oraz przyznania dodatkowego miesiąca na zapłatę.

Ryzyko powstaje również wtedy, gdy strona nie jest w stanie później wykazać, kiedy wypowiedzenie zostało doręczone kontrahentowi.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego – co należy sprawdzić przed złożeniem pisma?

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wymaga przede wszystkim ustalenia, na jaki czas zawarto umowę i jakie zasady jej rozwiązania strony przewidziały w kontrakcie.

Przy umowie zawartej na czas nieokreślony należy ustalić właściwy okres wypowiedzenia i prawidłowo obliczyć dzień zakończenia najmu. W przypadku umowy na czas określony trzeba dodatkowo sprawdzić, czy wystąpiła przewidziana w umowie albo ustawie podstawa wcześniejszego zakończenia stosunku najmu.

Przed wysłaniem wypowiedzenia warto również zweryfikować wymaganą formę oświadczenia, zasady jego doręczenia oraz sposób obliczenia terminu. Szczególnej ostrożności wymagają przypadki wypowiedzenia bez zachowania okresu wypowiedzenia, ponieważ skuteczność takiego oświadczenia zależy od rzeczywistego wystąpienia przesłanek pozwalających na natychmiastowe zakończenie najmu.

Błąd w podstawie prawnej, terminie albo procedurze może spowodować, że strony będą miały odmienne stanowiska co do tego, czy umowa nadal obowiązuje. Przy najmie lokalu wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej może to oznaczać dalszy obowiązek zapłaty czynszu i prowadzić do sporu pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.