Odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony – umowa na czas określony i na czas nieokreślony

Pochylenie się nad tematem odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony, wymaga w pierwszej kolejności wytłumaczenia pojęcia umowy na czas określony oraz umowy na czas nieokreślony. W pierwszym przypadku, gdy umowa zostaje zawarta na czas określony, strony umowy, a więc wynajmujący oraz najemca, określają w umowie konkretny termin, do momentu którego umowa będzie obowiązywać. Termin ten powinien zostać oznaczony przez wskazanie konkretnej daty, tak aby, każda ze stron miała pewność, do którego momentu pozostaje związana zawartą umową. W przypadku umowy na czas nieokreślony stroną nie wprowadzają do treści umowy terminu, do którego umowa obowiązuje. W efekcie umowa taka pozostaje w mocy tak długo, jak chcą tego same strony, z uwzględnieniem ewentualnych dodatkowych zastrzeżeń wynikających z treści samej umowy. W drodze przypomnienia należy jeszcze wskazać, że wynajmującym nazywamy właściciela lokalu będącego przedmiotem umowy najmu, a najemcą osobę, której przedmiot najmu zostaje oddany do użytku.

Rozwiązanie umowy a jej wypowiedzenie

Omawiany temat wymaga dokonania również rozróżnienia na pojęcia „rozwiązania” oraz „wypowiedzenia” umowy najmu. W pierwszym wskazanym przypadku, a więc rozwiązania umowy, do zakończenia stosunku łączącego strony dochodzi z ich woli oraz w oparciu o porozumienie. Oznacza to, że rozwiązanie może nastąpić albo w momencie spełnienia się okoliczności wskazanej w umowie, a więc przykładowo upływ terminu, na który umowa została zawarta. Z kolei wypowiedzenie w prawie rozumiane jest jako oświadczenie jednostronne, które nie wymaga zgody drugiej strony. Najprościej rozróżnić te dwa pojęcia, kojarząc rozwiązanie umowy z istnieniem porozumienia między stronami. W przypadku wypowiedzenia umowy nie dochodzi do wcześniejszego porozumienia stron, co do tej kwestii, chyba że ponownie sama umowa wskazuje przypadku, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron stosunku. Odszkodowanie za rozwiązanie umowy na czas określony obejmować będzie w efekcie te sytuacje, w których strony doszły do porozumienia.

Odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony – przyczyny rozwiązania umowy na czas określony

Skoro umowa najmu została zawarta na czas określony, to przyczyna jej ewentualnego wcześniejszego rozwiązania muszą być przewidziane w treści samej umowy. Przykładowo, pomimo określenia terminu końcowego obowiązywania umowy, strony mogą zastrzec, że umowa może zostać rozwiązana również z kilkumiesięcznym okresem wypowiedzenia lub w razie ziszczenia się określonego warunku. W ten sam sposób kształtuje się kwestia ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu na czas określony. W tym przypadku strony również same muszą zastrzec w umowie postanowienia pozwalające na dokonanie wypowiedzenia umowy najmu w określonych przypadkach. Również przepisy prawa określają kilka sytuacji, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony przez najemcę, nawet gdy wypowiedzenia takiego nie przewidywały postanowienia umowy. Jako przykład takiej sytuacji można wskazać okoliczność posiadania przez przedmiot najmu wad na tyle istotnych, że uniemożliwiają one przewidziane w umowie używanie rzeczy lub jeżeli wady przedmiotu powstały później, ale wynajmujący wbrew swojemu obowiązkowi nie usunął ich w odpowiednim terminie. W takich jednak sytuacjach, odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony nie jest możliwe do uzyskania.

Możliwe odszkodowanie za rozwiązanie umowy

W konsekwencji wszystkich powyższych uwag, należy stwierdzić, że odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony wynikać może wyłącznie z porozumienia między stronami umowy. Przykładowo, jeżeli najemca stoi przed koniecznością rozwiązania umowy najmu na czas określony, wówczas może zwrócić się do wynajmującego o zaproponowanie warunków takiego rozwiązania. Warunkiem może być wspomniane właśnie stosowne odszkodowanie, które określone będzie zazwyczaj jako pewna wielokrotność miesięcznego czynszu najmu lub w inny sposób. Nie ma jednak żadnych ustawowych ram takiego odszkodowania, gdyż może ono wynikać jedynie z woli samych stron stosunku. Dodatkowo same strony mogą przewidzieć z umowie obowiązek wypłaty odpowiedniego odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie umowy, a więc przed upływem oznaczonego w treści umowy terminu. Ponownie jednak należy podkreślić, że wszystko w takim wypadku uzależnione jest od woli stron i opiera się na zasadzie swobody umów.

Odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony – podsumowanie

Jak więc wyraźnie widać, odszkodowanie za rozwiązanie umowy najmu na czas określony to dość trudny i skomplikowany temat, który zależy przede wszystkim od treści zawartej umowy najmu na czas określony oraz od istnienia porozumienia między stronami. Wszystko dlatego, że specyfiką umowy najmu na czas określony jest właśnie ustabilizowanie stosunku łączącego strony. Wydaje się jednak, że wypłata odpowiedniego odszkodowania powinna być dostatecznym argumentem, który może skłonić wynajmującego do zezwolenia na wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Warto również pamiętać, że zawierając umowę najmu na czas określony można zaproponować umieszczenie w niej postanowień odnoszących się do wcześniejszego rozwiązania umowy oraz warunków takiego rozwiązania.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.