Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości – definicja wywłaszczenia

Wywłaszczenie jako instytucja prawna uregulowana została w art. 112 § 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą definicją wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Najczęściej jednak wywłaszczenie dotyczy pozbawienia lub ograniczenia prawa własności. Dodatkowo z wywłaszczeniem musi wiązać się określony cel, gdyż wywłaszczenia dokonuje się na obszarach przeznaczonych na cele publiczne. Najczęściej obiektami takimi będą drogi publiczne, szkoły, szpitale lub tory kolejowe, a więc obiekty infrastruktury i użyteczności publicznej, których umiejscowienie nie może być przypadkowe. Jeżeli dojdzie do wywłaszczania, wówczas własność nieruchomości przechodzi na Skarb Państwa lub na rzecz określonej jednostki samorządu terytorialnego. Z kolei samo wywłaszczenie jest rodzajem postępowania administracyjnego prowadzonego przez Starostę lub Wojewodę i kończy się wydaniem decyzji wywłaszczeniowej. Właściwość organu zależy od okoliczności danej sprawy oraz podstawy prawnej wywłaszczenia. Byłym właścicielom zawsze przysługuje odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości.

Podstawy prawne wywłaszczenia

Instytucja wywłaszczenia nie jest obecnie jednolitą instytucją prawną, gdyż możliwość wywłaszczenia nieruchomości pod konkretne cele publiczne przewidziana została w wielu aktach prawnych. Choć przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości stwarzają ogólne ramy prawne pod dokonanie wywłaszczanie, to jednak pomniejsze ustawy wprowadzają przesłanki szczególne lub też odmienne warunki odszkodowania za wywłaszczenie. Najczęściej do wywłaszczenia dochodzi na podstawie Ustawy o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (ustawa ta nazywana jest również specustawą drogową), jednak w takiej sytuacji wywłaszczenie może służyć jedynie celom budowy nowych i koniecznych dróg publicznych. Nie mniej, nawet gdy ustawy szczególne sytuują uproszczoną procedurę wywłaszczeniową pod konkretny cel, to nadal właścicielom nieruchomości przysługują określone prawa i odszkodowanie, a wywłaszczenie musi być niezbędne dla realizacji celu publicznego. Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości jest jednak cechą wspólną łączącą wszystkie rodzaje wywłaszczenia.

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości – przysługujące odszkodowanie

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości musi opierać na odpowiednią wartość, która odpowiada wartości rynkowej utraconego prawa własności. Dodatkowo, gdy wywłaszczona ma zostać tylko część nieruchomości, ale pozostały fragment traci wartość użytkową dla właściciela, wówczas uprawnione jest żądanie wykupu pozostałej części nieruchomości. Czasami jednak przed ustaleniem wysokości odszkodowania organy administracji publicznej zwracają się do właścicieli z propozycją zamiany prawa własności na prawo do innej nieruchomości, która wartością odpowiada nieruchomości wywłaszczanej. Do takiego przypadku dochodzi najczęściej, gdy wywłaszczenia dokonuje organ samorządu terytorialnego, który dysponuje własnym zasobem nieruchomości. Najczęściej jednak wywłaszczenie zostaje dokonane za przyznaniem odszkodowania. Wartość rynkowa nieruchomości szacowana jest z kolei przez uprawnionego rzeczoznawcę na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Warto również zwrócić uwagę, że niemal każda specustawa wywłaszczeniowa przewiduje prawo do zaliczki wypłacanej dla właściciela nieruchomości, jednak szczegółów co do jej wypłaty oraz wysokości zaliczki należy szukać w konkretnej ustawie.

Jak walczyć o swoje prawa?

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości to tylko jedna strona medalu związanego z wywłaszczeniem nieruchomości na cele publiczne. Zanim dojdzie do wydania decyzji wywłaszczeniowej warto walczyć o swoje prawa, w tym przede wszystkim pamiętać, że w toku postępowania wywłaszczeniowego właścicielom nieruchomości przysługuje status strony. Bardzo często możliwe jest zakwestionowanie niezbędności wywłaszczenia lub też lokalizacji planowanej inwestycji. Szczególną uwagę należy jednak zwrócić na wysokość odszkodowania za wywłaszczenie, gdyż bardzo łatwo, aby w trakcie sporządzania operatu szacunkowego doszło do pomyłki, która zaniży wartość nieruchomości. W takich sytuacjach w toku postępowania administracyjnego możliwe jest podjęcie działań w celu ponownego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Należy przede wszystkim pamiętać, że już po wypłacie odszkodowania nie ma możliwości zmiany jego wysokości. Po wydaniu decyzji wywłaszczeniowej, która określa również wysokość przyznanego odszkodowania, strona postępowania ma 14 dni na wniesienie odwołania od tej decyzji. Jeżeli decyzja zostanie utrzymana w mocy wówczas możliwe jest dalsze złożenie skargi do właściwego sądu administracyjnego.

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości – podsumowanie informacji o wywłaszczeniu

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości to bardzo trudny i skomplikowany temat, który nie dość, że zależy od wielu okoliczności faktycznych, to dodatkowo również od przyjętej podstawy wywłaszczenia i rodzaju celu publicznego w związku, z realizacją którego dochodzi do wywłaszczenia. Przede wszystkim jednak należy pamiętać, że wywłaszczenie zawsze jest ostatecznością i niezależnie od wszystkiego, właścicielom nieruchomości przysługuje słuszne odszkodowanie za wyzbycie ich z części lub całości prawa własności. Kancelaria Radców Prawnych Cavere od wielu lat pomaga klientom dotkniętym wywłaszczeniami na cele publiczne.

Wpisy blogowe nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. Jeżeli chcecie Państwo skonsultować swój problem prawny z naszą Kancelarią, zapraszamy do kontaktu.